Spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce - rzeczywistość i fikcja

Nowa ustawa wymiata resztki bierutowskich form własnościowych w spółdzielniach. W spadku po systemie socjalistycznym pozostała nam spółdzielczość scentralizowana, która w obecnej Polsce jest skansenem minionych czasów.
Istotą zmian jest to, że majątek wraca do właścicieli, czyli do tych, którzy za jego inwestycje płacili. Nasze spółdzielnie, choć zaspokajały potrzeby mieszkaniowe, nie oddawały kupionych lokali na własność, lecz nadawały tzw. tytuły „własnościowe”. Sprzedając „prawo własnościowe” do lokalu spółdzielczego, tworzono w głowach inwestorów mit, że mają mieszkanie na własność. Dla zatarcia wrażenia fikcji pozwalano im zakładać księgi wieczyste na tym ograniczonym rzeczowo prawie do lokalu, pobudowanym na nie własnym gruncie. To był wymysł dekretów Bieruta sprzed 55 lat! Historię prawa i spłat kredytów za spółdzielcze prawa do lokali w spółdzielniach (z niebotycznymi odsetkami bankowymi i odsetkami od odsetek przejściowo spłaconych przez państwo, przekraczających wielokrotnie kapitał) można znaleźć na stronie Stowarzyszenia Obrony Spółdzielców: www.sosplock.kylos.pl.
W mieszkaniach spółdzielczych mieszka ponad 12,5 mln Polaków, wśród których ok. 3,5 mln członków wytworzyło największy w kraju prywatny majątek (zespoły zabudowań z infrastrukturą, grunty), wart 4,5 mld zł. Wzbogacany jest on comiesięcznymi opłatami eksploatacyjnymi przez członków, ok. 20 mld zł rocznie. 10 tys. dobranych osób w zarządach, a 40 tys. osób zasiadających w radach nadzorczych na koszt członków spółdzielni mieszkaniowych broni wciąż starego porządku w dysponowaniu majątkiem. Ponieważ spółdzielcy nie wpłacali do spółdzielni darowizny, więc był to (dotąd usprawiedliwiany systemem) zabór mienia prywatnego. Gdy jednak zarządy (wyodrębniając majątek prywatny) w miejsce należnych państwu kwot za umorzenia i wniesione wkłady członków zaczęły żądać cen rynkowych dla spółdzielni, zmuszając w ten sposób spółdzielcę do wykupu (po cenach rynkowych) swoich wcześniej poniesionych w spółdzielni inwestycji - trzeba było ustawowo powiedzieć: STOP.

Najważniejsze zmiany w nowych przepisach

Nowela ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - efekt prac Podkomisji Nadzwyczajnej z udziałem przedstawicieli stowarzyszeń spółdzielców - stanowi wynik konsensusu pięciu projektów ugrupowań prawicowych. Nowa ustawa zmienia oblicze spółdzielni w sposób istotny. Główne zmiany (poza zakazem ustanawiania tytułów ograniczonych praw własnościowych i zmianą jej na pełną własność prywatną opartą na prawie rzeczowym oraz eliminacją cen rynkowych w rozliczeniach wewnątrzspółdzielczych) to: obowiązek realizacji wniosków o wyodrębnienie własności w ciągu 3 miesięcy od daty złożenia; ustanowienie własności prywatnej w obrębie jednego budynku wraz z infrastrukturą gruntową; zakaz zarabiania kosztem członków (obowiązek rozliczeń inwestycji w cenach nominalnych wg księgowych kosztów budowy, rozliczanie dociepleń z funduszu remontowego jako usuwanie wad i stąd zakaz pobierania za to dodatkowych środków); obowiązek jawności dokumentów i dostarczenia ich członkom pod groźbą kar za odmowę; prawo do uwłaszczenia również dla najemców i dzierżawców, którzy pokryli koszty budowy; likwidacja pośredników w podejmowaniu uchwał - zebraniami walnymi będą zebrania w grupach środowiskowych; zmniejszenie opłat notarialnych; prawo do podziału spółdzielni na wniosek mniejszości.
Podobnych zmian jest dużo więcej. Nowe spółdzielnie będą najlepszą, bo prawdziwą formą prawną w realizacji wspólnych inwestycji mieszkaniowych. Po wyodrębnieniu własności nie sugerujemy zakładania wspólnot, albowiem spółdzielnie złożone z właścicieli, mogących dysponować swoją własnością i kontrolować decyzje finansowe zatrudnionych przez siebie zarządów, powinny ze swej działalności gospodarczej przynosić spółdzielcom zyski. Znam takie (mniejsze) spółdzielnie.

Stawiamy spółdzielnie na nogi

Przyjęta w sejmie zmiana przepisów weszła już w życie. Jeśli pierwszą wersję ustawy-matki z 15 grudnia 2000 r. nazwano „uwłaszczeniową”, to obecną nowelę można nazwać „uzdrawiającą”. W Polsce „uwłaszczenie” spółdzielców jest spóźnione o 17 lat, a nadal jednak zwrot majątku właścicielom i ujawnienie dokumentów finansowych wywołuje sprzeciw tych, którzy do tej pory tym majątkiem dysponowali. Oto, co zmienia nowela i za co krytykują ją prezesi: przywrócenie członkom prawa do decydowania i eliminacja cen rynkowych kładzie kres sprzedawaniu spółdzielcom ich własnych nakładów finansowych.
Przeciwnicy zmian tworzą w mediach zamęt o „rozdawnictwie mieszkań” i „niesprawiedliwości wobec innych”, sprawiając wrażenie, że jest tu coś niekonstytucyjnego. Przybliżę tę kwestię, bo prezesi prowokują różne środowiska do konfliktu.
1. Hasła typu „mieszkanie za kilkadziesiąt złotych” to chwytliwe tytuły prasowe, które w żaden sposób nie wyrażają faktów. Wszak cena mieszkania składa się z kwoty kredytu na budowę (spłaconej w wysokości znacząco większej) oraz dopłaty niewielkiej kwoty starych umorzeń w celu zwrotu jej do budżetu państwa. Po co mylić zwrot kwot za umorzenia z ceną „kupna” mieszkania?
2. W przeobrażającym się kraju miała miejsce zmiana systemu polityczno-gospodarczego w 1989 r. oraz - w wyniku wysokiej inflacji - denominacja złotego w 1992 r. Skutki inflacji spłacanych kwot kredytów zrefundował bankowi budżet państwa (za kredyt 1 mld w imieniu członków państwo spłaciło bankowi dodatkowo 7, 5 mld zł), zaś kredytobiorcom państwo pomogło „przejściowo”, bo za tę pomoc później obciążało spółdzielców w wysokości 30% (tj. umorzyło im 70% odsetek przejściowych). W rezultacie członkowie spłacali kredyt ponaddwukrotnie.
3. Prowokowanie niezgody polega na wykorzystywaniu faktu, że kwota nominalna przed denominacją była inna niż po niej. Oczywiście, wszystkie koszty po zmianie nominału się zmieniły. Jeśli zobowiązanie kredytobiorcy wobec państwa obecnie mierzone jest nominalnie kwotą mniejszą, to jest to konsekwencja zmiany systemu, a nie miara niesprawiedliwości. Jeśli więc ktoś powtarza, że spłata w nominale jest niekonstytucyjna (niesprawiedliwa), niech się przyjrzy, kto i na jakim prawie opiera wyłudzanie cen rynkowych z pomijaniem udokumentowanych wydatków członków bez przekazania umorzeń państwu.
Duże znaczenie ma obowiązek ujawniania przez zarządy spółdzielcom dotyczącej ich dokumentacji, dzięki czemu członkowie spółdzielni mają podstawy żądać zwrotu niesłusznie naliczonych im wpłat. Jeśli na pisemny wniosek o pozyskanie dokumentu zarząd nie przekaże mu kopii lub odpis dokumentu w terminie, albo nie uzasadni wystarczająco odmowy jego wydania, członek spółdzielni ma prawo złożyć zawiadomienie do prokuratury z wnioskiem o zarzut na podstawie art. 27 § 3 u.s.m., zaś sąd może orzec karę grzywny dla członka zarządu (do kilkuset tys. zł) albo ograniczenie wolności.

Istotne uwagi

Po złożeniu wniosku uwłaszczeniowego (w roku 2007 - jeszcze bez 22% VAT) należy sprawdzić poprawność publikowanej uchwały zarządu określającej własność. Obok lokalu osobistego nie może w niej zabraknąć lokali przynależnych, wspólnego użytku (wraz z węzłem c.o., suszarnią czy świetlicą), grunt jest cały dla spółdzielców. W SOS można otrzymać wzór aktu notarialnego, by uniknąć błędów.
W Płocku spółdzielcy mogą uzyskać pomoc w Stowarzyszeniu Obrony Spółdzielców. Spotkania otwarte odbywają się w każdy ostatni czwartek miesiąca w budynku przy ul. Misjonarskiej 22, w pozostałe czwartki - prowadzone są tam porady indywidualne. Kontakt telefoniczny pod nr. 0-602-681-913. Więcej na www.sosplock.kylos.pl.